Zwangsvollstreckung als Einkaufschance nutzen?

Zwangsversteigerungen gelten in der Theorie als attraktiver Weg, Immobilien unter Marktwert einzukaufen. Doch wie sieht das in der Praxis aus, gerade in begehrten Märkten wie Bayern oder Berlin? Johannes gibt in diesem Video eine ehrliche Einschätzung aus eigener Erfahrung und erklärt, warum er selbst noch nie über eine Zwangsvollstreckung eingekauft hat.

Was ist eine Zwangsversteigerung und warum klingt sie verlockend?

Wer sich mit Immobilieninvestments beschäftigt, stößt früher oder später auf das Thema Zwangsversteigerungen. Die Idee dahinter klingt simpel: Ein Schuldner kann seine Immobilie nicht mehr halten, das Gericht setzt einen Termin an, und du kannst die Wohnung oder das Haus zu einem Preis ersteigern, der unter dem Marktwert liegt. In der Theorie also eine klassische Einkaufschance für Fix-and-Flip-Investoren oder Kapitalanleger.

Die Realität sieht allerdings oft anders aus, besonders in Regionen mit hoher Nachfrage. Johannes berichtet aus seiner eigenen Praxis, dass er trotz grundsätzlichem Interesse noch nie über diesen Kanal eingekauft hat. Der Grund ist dabei weniger die Komplexität des Verfahrens, sondern schlicht der Wettbewerb und die daraus resultierenden Preise.

Das Problem mit Zwangsversteigerungen in Bayern und anderen Ballungsräumen

In Bayern, aber auch in Städten wie Berlin, beobachtet Johannes ein klares Muster: Bei Gerichtsterminen zur Zwangsvollstreckung überbieten sich die Interessenten gegenseitig so stark, dass die Endpreise am Ende höher liegen als auf dem freien Markt. Das klingt paradox, ist aber nachvollziehbar. Viele Bieter sehen die Versteigerung als Chance, kommen mit dem Ziel, unbedingt zuzuschlagen, und treiben den Preis in die Höhe, ohne nüchtern zu kalkulieren.

Für einen Fix-and-Flip-Investor ist das fatal. Beim Flip lebt das Geschäftsmodell davon, dass du günstig einkaufst, sanierst und mit Marge verkaufst. Wenn der Einkaufspreis bereits auf oder über Marktniveau liegt, bleibt nach Renovierungskosten, Nebenkosten und Verkaufsaufwand kaum noch Rendite übrig. Das Flipgeschäft wird unwirtschaftlich.

Dazu kommt ein weiteres strukturelles Problem: Die gerichtlichen Gutachter, die den Mindestgebotspreis für eine Versteigerung festlegen, rufen in vielen Fällen bereits Preise auf, die nah an der Grenze zur Rentabilität liegen. Schon das Mindestangebot lässt also kaum Spielraum nach oben, und im Bieterwettbewerb geht es dann nur noch weiter in die falsche Richtung.

Risiko: Kein Besichtigungsrecht vor dem Zuschlag

Neben dem Preisthema gibt es ein weiteres, handfestes Risiko, das Johannes klar anspricht. Bei Zwangsversteigerungen hast du in der Regel keine Möglichkeit, das Objekt vorher zu besichtigen. Du kaufst im Blindflug. Eine Wohnung kann in jedem denkbaren Zustand an dich übergehen, von vollständig geräumt und gepflegt bis hin zu verwahrlost, beschädigt oder sogar noch bewohnt.

Für einen erfahrenen Fix-and-Flip-Investor ist die Kalkulation des Renovierungsaufwands ein zentraler Schritt vor jedem Ankauf. Ohne Besichtigung ist diese Kalkulation schlicht nicht möglich. Du kannst zwar auf Erfahrungswerte und Gutachten zurückgreifen, aber das Risiko einer bösen Überraschung nach dem Zuschlag ist real. Im schlimmsten Fall machst du einen Verlust, nicht wegen schlechter Planung, sondern wegen fehlender Information.

Wann kann eine Zwangsversteigerung trotzdem funktionieren?

Johannes schließt Zwangsversteigerungen nicht grundsätzlich aus. Er sieht durchaus Szenarien, in denen sie als Einkaufskanal Sinn ergeben können. Konkret nennt er Mehrfamilienhäuser und größere Objekte. Bei solchen Immobilien ist die Zahl der potenziellen Bieter geringer, der Kapitalbedarf höher, und die Konkurrenz damit überschaubarer. Das erhöht die Chance, tatsächlich zu einem vernünftigen Preis zum Zug zu kommen.

Bei einzelnen Eigentumswohnungen hingegen ist die Konkurrenz in begehrten Märkten kaum zu schlagen. Zu viele Interessenten, zu viel Emotionalität im Bieterprozess, zu wenig Marge am Ende. Wer es trotzdem versuchen möchte, sollte sich gut vorbereiten:

• Gerichtsveröffentlichungen und Versteigerungstermine regelmäßig beobachten.
• Die verfügbaren Gutachten sorgfältig lesen und verstehen.
• Ein klares Maximalgebot vorab festlegen und dieses unter keinen Umständen überschreiten.
• Den Zustand des Objekts anhand öffentlich zugänglicher Informationen so gut wie möglich einschätzen.
• Rechtliche und prozedurale Besonderheiten des Verfahrens kennen oder einen Anwalt hinzuziehen.

Es gibt Investoren, die über diesen Kanal erfolgreich Objekte angekauft haben. Das ist keine Ausrede für pauschale Skepsis. Aber es braucht die richtige Marktsituation, Geduld und die Bereitschaft, viele Termine zu beobachten, bevor ein wirklich attraktives Objekt dabei ist.

Johannes' Strategie: Fokus auf Makler und direktes Netzwerk

Für sein eigenes Geschäft hat Johannes eine klare Priorität gesetzt. Er fokussiert sich ausschließlich auf den Ankauf über Makler und sein bestehendes Netzwerk, mit dem Schwerpunkt auf Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser. Dieser Kanal liefert ihm die Objekte, die er braucht, und er kann dabei alle relevanten Informationen vor dem Kauf einholen, Besichtigung, Zustandsanalyse, Kalkulationsgrundlage.

Zwangsversteigerungen passen in dieses Modell bisher nicht rein. Nicht weil sie grundsätzlich uninteressant wären, sondern weil der bayerische Markt, auf dem Johannes hauptsächlich agiert, so umkämpft ist, dass der Aufwand nicht im Verhältnis zur Erfolgswahrscheinlichkeit steht.

Was du daraus mitnehmen kannst

Die ehrliche Botschaft aus diesem Video ist: Prüfe jeden Einkaufskanal anhand deines eigenen Markts. Was in einer strukturschwachen Region mit wenig Konkurrenz bei Versteigerungsterminen funktioniert, kann in München, Berlin oder Frankfurt schlicht nicht rentabel sein. Die Strategie muss zur Marktlage passen.

Wenn du über Zwangsversteigerungen nachdenken möchtest, fang damit an, Termine in deiner Zielregion zu beobachten, ohne zu bieten. Schau dir an, welche Objekte aufgerufen werden, welche Mindestgebote angesetzt sind und wie die Preise sich im Bieterprozess entwickeln. So bekommst du ein realistisches Bild davon, ob dieser Kanal für dich und deinen Markt überhaupt in Frage kommt.

Für viele Einsteiger ist der direkte Weg über Makler oder Off-Market-Netzwerke der einfachere und kalkulierbarere Einstieg ins Fix-and-Flip-Geschäft. Zwangsversteigerungen können eine Ergänzung sein, aber sie sind kein Selbstläufer und schon gar keine garantierte Schnäppchenquelle.