Immobilien flippen: Schritt für Schritt vom Ankauf bis zum Verkauf

Immobilien flippen heißt: Du kaufst eine sanierungsbedürftige Wohnung oder ein Haus unter Marktwert, wertest sie durch Renovierung und bessere Grundrisse auf und verkaufst sie nach etwa 6 bis 8 Monaten an Eigennutzer oder Kapitalanleger. Der Ablauf hat sieben feste Schritte, vom Budget über Objektsuche, Kalkulation, Finanzierung und Sanierung bis zu Verkauf und Steuern. Wer diese Reihenfolge einhält und mit mindestens 20 % Marge im mittleren Szenario kalkuliert, reduziert das Risiko deutlich.

In diesem Ratgeber zeigen wir dir, wie wir als Team Flippɘr eine Immobilie flippen, so wie wir es selbst bei 10 bis 30 Deals pro Jahr machen. Wenn du erst verstehen willst, was hinter dem Modell steckt, lies vorher unseren Grundlagenartikel Was ist Fix und Flip?. Hier geht es um die Praxis: was du wann tust, wie lange es dauert und worauf du beim Haus flippen anders achten musst als bei einer Wohnung.

Was bedeutet Immobilien flippen konkret?

Immobilien flippen bedeutet, durch Arbeit am Objekt einen Mehrwert zu schaffen und diesen beim Verkauf zu realisieren. Eine Wette auf steigende Preise ist das Modell nicht. Der Gewinn entsteht durch Entrümpelung, Entkernung, Renovierung und Grundrissoptimierung, zum Beispiel wenn aus einer Zwei-Zimmer-Wohnung eine Drei-Zimmer-Wohnung wird.

Im Englischen heißt das House Flipping. In Deutschland sprechen viele von Immobilien Flipping, Fix and Flip oder einfach vom Flippen. Gemeint ist immer dasselbe: Häuser renovieren und verkaufen, und zwar in einem klar geplanten Zeitfenster. Wir schaffen dabei vor allem Wohnraum für Eigennutzer, also für Menschen, die selbst einziehen wollen.

Immobilien flippen in 7 Schritten: der Ablauf

Jeder Flip folgt derselben Reihenfolge. Wer Schritte überspringt, zahlt meistens später drauf, etwa weil die Finanzierung zu spät steht oder weil beim Verkauf klar wird, dass die Zielgruppe den Preis gar nicht finanzieren kann.

Schritt 1: Ziel und Budget festlegen

Bevor du ein einziges Inserat anschaust, legst du fest, was du erreichen willst und wie viel Kapital du einsetzen kannst. Dazu gehören dein Eigenkapital, deine Bonität für die Bank und die Frage, ob du privat oder über eine Gesellschaft kaufst. Die Rechtsform beeinflusst später die Steuer, deshalb klärst du sie früh (mehr dazu in Schritt 7).

Plane außerdem Zeit ein. Ein Flip läuft realistisch 6 Monate, konservativ setzen wir 8 Monate an. In dieser Zeit triffst du Entscheidungen zu Handwerksbetrieben, Bank und Notar. Wer Vollzeit angestellt ist, schafft das, braucht aber feste Zeitfenster pro Woche.

Schritt 2: Objekt finden

Bei der Akquise gehen wir immer in derselben Reihenfolge vor. Zuerst online über Portale und Suchaufträge. Danach kommt die direkte Beziehung zu Maklerinnen und Maklern. Das ist auf Dauer die beste Quelle, sie braucht aber Beziehungsaufbau, bis du selbst eine gute Adresse für den Makler bist: schnelle Zusage, sichere Finanzierung, zuverlässige Abwicklung. Als dritte Stufe folgen Fußarbeit und Netzwerk, also Nachbarn ansprechen, Zeitungsanzeigen schalten und das eigene Umfeld aktivieren. Das funktioniert besonders gut bei Häusern und Grundstücken. Weitere Quellen sind Zwangsversteigerungen sowie Nachlässe und Erbengemeinschaften.

Wie du jede dieser Quellen im Detail angehst, haben wir in einem eigenen Artikel beschrieben: Fix-und-Flip-Immobilien finden.

Schritt 3: Prüfen und Kalkulieren

Jetzt entscheidet sich, ob aus dem Objekt ein Deal wird. Bei der Besichtigung prüfst du Zustand, Grundriss, Energieklasse und bei Wohnungen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Damit du nichts vergisst, nutze unsere Besichtigungs-Checkliste.

Danach rechnest du immer drei Szenarien: niedrig, Mitte und hoch. Planungsgrundlage ist das mittlere Szenario, und dort brauchst du mindestens 20 % Marge. 14 % sind zu wenig, weil jede Verzögerung oder jeder Mehraufwand bei der Renovierung direkt vom Gewinn abgeht. Prüfe außerdem die Käuferperspektive: Kann deine Zielgruppe den geplanten Verkaufspreis finanzieren? Kapitalanleger erwarten meist 4 bis 5 % Bruttomietrendite. Liegt dein Preis darüber, kaufen nur noch Eigennutzer.

Beispielrechnung (vereinfacht, 60-m²-Wohnung in Bayern, Kaufpreis als Annahme 200.000 €, Kauf über Makler, einfache Renovierung, Laufzeit konservativ 8 Monate):

Die Rechnung zeigt die Logik: Erst wenn eine renovierte Vergleichswohnung in deiner Lage realistisch rund 303.000 € erzielt und deine Zielgruppe diesen Preis finanzieren kann, lohnt sich der Ankauf zu 200.000 €. Kosten für die Vermarktung kommen je nach Verkaufsweg noch dazu. Mit unserem kostenlosen Fix-&-Flip-Online-Rechner rechnest du das für dein Objekt und dein Bundesland mit den aktuellen Grunderwerbsteuersätzen durch.

Schritt 4: Finanzieren und Kaufen

Eine Fix-&-Flip-Finanzierung funktioniert anders als ein klassisches Baudarlehen. Du zahlst meist nur Zinsen und keine Tilgung, zurückgezahlt wird beim Verkauf. Die Bank verlangt oft eine Bearbeitungsgebühr von etwa 1 % des Darlehens. Bei variablen Krediten fällt in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung an, was für den schnellen Verkauf wichtig ist.

Den Darlehensvertrag unterschreibst du 5 bis 10 Tage vor dem Notartermin. Platzt der Termin, schützt dich das 14-tägige Widerrufsrecht. In der Verhandlung startest du mit einem Erstgebot, das Luft nach oben lässt. Kommt keine Einigung, fasst du nach 14 Tagen nach und nach 30 Tagen erneut, bis du ein klares Nein hast. Viele Objekte werden erst beim zweiten oder dritten Kontakt verhandelbar.

Bei der Abwicklung gibt es Bremsen. Kaufst du als Firma oder GbR von einer Privatperson, gilt beim Notar eine 14-Tage-Frist zum Verbraucherschutz. Dazu kommen Auflassungsvormerkung und die Verfügbarkeit von Notarterminen. Zeit gewinnst du, wenn du den Schlüssel früher bekommst und schon vor der Kaufpreiszahlung mit der Renovierung startest. Das geht nur mit einer vertraglichen Regelung im Kaufvertrag.

Schritt 5: Sanieren

In der Sanierung entsteht der Mehrwert. Für eine einfache Renovierung rechnen wir mit etwa 350 €/m², für eine gehobene mit 500 bis 700 €/m². Bei unseren eigenen hochwertigen Sanierungen liegt die Spanne je nach Tiefe zwischen 300 und 800 €/m². Als Anfängerin oder Anfänger legst du 15 % Puffer auf die Renovierungskosten.

Der größte Hebel ist oft der Grundriss. Ein zusätzliches Zimmer auf gleicher Fläche spricht mehr Käuferinnen und Käufer an, vor allem Familien. Plane die Gewerke in einer festen Reihenfolge, stimme Termine früh mit den Handwerksbetrieben ab und kontrolliere die Baustelle regelmäßig. Jeder Monat Verzögerung kostet Haltekosten, in unserem Beispiel rund 1.040 € pro Monat.

Schritt 6: Vermarkten und Verkaufen

Die Vermarktung planst du schon beim Ankauf, denn dort legst du die Zielgruppe fest. Eigennutzer achten auf Wohngefühl, Grundriss und Finanzierbarkeit. Kapitalanleger rechnen mit der Bruttomietrendite. Welche Gruppe für dein Objekt die richtige ist, haben wir im Artikel über den Verkauf an Eigennutzer oder Kapitalanleger erklärt.

Achte auf das Timing. Juli und August sowie die Zeit von Dezember bis zum Jahreswechsel sind Ruhephasen im Markt. Wer genau in diesen Wochen fertig wird, wartet oft länger auf Käuferinnen und Käufer. Lege den Fertigstellungstermin deshalb möglichst davor oder danach.

Schritt 7: Abrechnen und Steuern

Nach dem Verkauf löst du das Darlehen ab, rechnest alle Kosten gegen den Verkaufspreis und ermittelst deinen tatsächlichen Gewinn. Vergleiche ihn mit deiner Planung aus Schritt 3, denn daraus lernst du für den nächsten Flip am meisten.

Steuerlich gilt: Verkaufst du privat innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig (Spekulationsfrist nach § 23 EStG). Ausnahme ist die Eigennutzung. Kaufst und verkaufst du mehr als 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren, gehen Finanzämter nach der Faustregel der 3-Objekt-Grenze von gewerblichem Grundstückshandel aus. Viele Flipper arbeiten deshalb über eine GmbH oder UG. Diese Einordnung ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Sprich mit deiner Steuerberatung, bevor du den ersten Kaufvertrag unterschreibst.

Wie lange dauert es, eine Immobilie zu flippen?

Realistisch dauert ein Flip etwa 6 Monate vom Kauf bis zum Verkauf, konservativ planst du 8 Monate. Die Suche nach dem passenden Objekt ist dabei nicht eingerechnet, sie kann beim ersten Deal deutlich länger dauern. Die folgende Übersicht ist ein Richtwert für die Planung, jedes Objekt läuft etwas anders.

Haus flippen oder Wohnung flippen: was passt zu dir?

Für den Einstieg ist die Wohnung meist der einfachere Weg, das Haus bietet mehr Gestaltungsspielraum. Die Unterschiede liegen vor allem darin, was du selbst entscheiden kannst und was eine Eigentümergemeinschaft entscheidet.

Häuser flippen lohnt sich, wenn du bereits Erfahrung mit Handwerksbetrieben hast und mehr Kapital einsetzen kannst. Häuser findest du zudem häufiger über Fußarbeit und Netzwerk als über Portale. Wenn du mit einer Eigentumswohnung starten willst, findest du alle Details in unserem Ratgeber Wohnung flippen.

Welche Immobilien solltest du nicht flippen?

Kaufe in der kurzen Haltephase keine Probleme, die du selbst nicht ändern kannst. Daraus leiten wir drei harte Prüfpunkte ab.

• Energieklasse: Unsere Grenze liegt bei D. Ab Energieklasse E wird aus einer Renovierung eine energetische Sanierung mit einem ganz anderen Budget. G und H sind bei Objekten für Eigennutzer kritisch, weil die Käuferseite die Folgekosten einpreist.
• Erbpacht: Für den Handel halten wir Erbpacht für eine sehr schlechte Idee. Banken machen Abschläge, und je näher das Ende des Erbbaurechts rückt, desto schwieriger wird die Finanzierung für deine Käuferinnen und Käufer. Die Hintergründe stehen in unserem Artikel Erbpacht im Fix and Flip.
• Sonderumlage: Eine beschlossene Sonderumlage ist kein pauschales No-Go. Ab 5.000 bis 10.000 € solltest du sehr genau überlegen, als Anfängerin oder Anfänger lieber meiden.

Die perfekte Immobilie gibt es nicht. Nach 10 bis 20 Deals kannst du Objekte sicher einordnen. Bis dahin helfen dir diese Kriterien, die größten Fehler zu vermeiden.

Was brauchst du, um Immobilien zu flippen?

Du brauchst Kapital oder eine Finanzierung, verlässliche Handwerksbetriebe, Zeit für Besichtigungen und Baustelle sowie eine saubere Kalkulation vor jedem Kauf. Ein Handwerksberuf ist keine Voraussetzung. In unserem Programm sind Menschen aus ganz unterschiedlichen Berufen erfolgreich, vom Bankberater bis zum Orchestermusiker.

Wie das in Zahlen aussieht, zeigen echte Fix-&-Flip-Ergebnisse unserer Kundinnen und Kunden, jeweils als Gewinn vor Steuern und mit Video dokumentiert. Drei Beispiele aus dem Programm:

• Andreas Freilinger, Bankberater, hatte Komplettkosten von 320.000 bis 330.000 € und verkaufte für 400.000 €. Das ergab 74.000 € Gewinn vor Steuern.
• Lenny Bauer aus Rosenheim erzielte mit zwei Wohnungen 191.000 € in 7 Monaten.
• Stefan Philippi, Orchestermusiker aus Düsseldorf, kam auf 23.000 €.

Diese Fälle sind Beispiele, weder Durchschnitt noch Garantie. Wie viel am Ende übrig bleibt, hängt von Markt, Einsatz, Kapital und Objekt ab, und auch kleinere Gewinne wie bei Stefan Philippi gehören dazu.

Wie startest du deinen ersten Flip?

Starte mit Schritt 1 und rechne dein Budget ehrlich durch, bevor du Objekte besichtigst. Lege dann Suchaufträge an, sprich die ersten Maklerinnen und Makler in deiner Region an und rechne jedes interessante Objekt im kostenlosen Fix-&-Flip-Rechner in drei Szenarien. Nimm zur ersten Besichtigung die Checkliste mit. Kaufe erst, wenn das mittlere Szenario mindestens 20 % Marge zeigt und die Käuferperspektive passt.

Wenn du sehen willst, was andere mit genau diesem Ablauf erreicht haben, schau dir unsere Fix-und-Flip-Erfahrungen mit Zahlen an. Dort findest du große und kleine Ergebnisse aus der Beratung durch uns, jeweils mit Projektdauer und Hintergrund der Person.