Fix und Flip Immobilien finden: Kanäle, Prüfung, Verhandlung

Fix und Flip Immobilien finden heißt, Objekte unter Marktwert zu kaufen, bevor andere Käuferinnen und Käufer zuschlagen. Die Reihenfolge ist dabei immer gleich: Du startest mit Online-Portalen und Suchaufträgen, baust parallel direkte Beziehungen zu Maklerinnen und Maklern auf und ergänzt beides durch Fußarbeit im eigenen Netzwerk. Entscheidend ist, dass du ein Angebot in wenigen Minuten einordnen und am selben Tag eine belastbare Zusage geben kannst.

Wir bei Team Flippɘr kaufen mit unseren eigenen Firmen jedes Jahr 10 bis 30 Objekte, sanieren sie hochwertig und verkaufen an Eigennutzer und Kapitalanleger. In diesem Ratgeber zeigen wir dir, wie wir sanierungsbedürftige Immobilien finden, welche Kanäle sich für den Einstieg eignen, wie du in zehn Minuten ein Angebot prüfst und wie du verhandelst. Wenn du noch nicht genau weißt, wie das Geschäftsmodell funktioniert, lies zuerst unseren Grundlagenartikel Was ist Fix und Flip?.

Wo findet man Fix-und-Flip-Immobilien?

Fix-and-Flip-Objekte findest du über drei Akquise-Stufen: Online-Portale, direkte Maklerkontakte und Fußarbeit im Netzwerk. Diese Reihenfolge entspricht dem Weg vom Anfänger zum Profi. Am Anfang kommen die meisten Deals aus den Portalen. Mit jedem abgewickelten Kauf wächst dein Ruf bei Maklerinnen und Maklern, und irgendwann bekommst du Objekte angeboten, bevor sie überhaupt online stehen.

Wichtig für die Erwartung: Beim Fix and Flip spekulierst du nicht auf steigende Preise. Der Mehrwert entsteht durch Entrümpelung, Entkernung, Renovierung und Grundrissoptimierung, zum Beispiel wenn aus einer Zwei-Zimmer-Wohnung eine Drei-Zimmer-Wohnung wird. Du suchst also gezielt nach Objekten, bei denen genau diese Arbeit fehlt und die deshalb unter dem Wert einer fertigen Wohnung angeboten werden.

Stufe 1: Online-Portale und Suchaufträge

Die Portale sind der schnellste Einstieg, weil du ohne Kontakte sofort Angebote siehst. Der Nachteil: Alle anderen sehen sie auch. Deshalb kommt es auf die Einstellung deiner Suche und auf deine Reaktionszeit an.

Suchaufträge richtig einstellen

• Lege für dein Zielgebiet feste Suchaufträge mit Push- oder E-Mail-Benachrichtigung an, damit du neue Inserate innerhalb von Stunden siehst.
• Setze den Preisfilter bewusst unter das Niveau renovierter Wohnungen in derselben Lage. So fallen fertige Objekte aus der Liste.
• Filtere nach Objektart und Größe, die deine Zielgruppe später kauft. Wer an Eigennutzer verkauft, braucht andere Grundrisse als wer an Kapitalanleger verkauft.
• Nutze die Freitextsuche mit Begriffen wie "renovierungsbedürftig", "sanierungsbedürftig", "Handwerkerobjekt", "Nachlass", "Erbengemeinschaft" oder "Modernisierungsbedarf".

Lange Inserate und Preisreduktionen beobachten

Ein Objekt, das seit Monaten online steht, ist oft überteuert eingepreist. Genau dort entsteht Verhandlungsspielraum. Notiere dir solche Inserate, beobachte, ob der Preis sinkt, und melde dich, wenn sich etwas bewegt. Eine Preisreduktion zeigt dir, dass der Verkäufer oder die Verkäuferin unter Druck steht. Das ist der Moment, in dem ein realistisches Angebot von dir ernst genommen wird.

Online lohnt sich vor allem, wenn du schnell reagierst. Wer bei einer renovierungsbedürftigen Wohnung erst nach einer Woche anruft, ist in gefragten Lagen meist zu spät. Plane dir deshalb feste Zeiten am Tag ein, in denen du neue Treffer sichtest und direkt anrufst.

Stufe 2: Direkte Beziehungen zu Maklerinnen und Maklern

Maklerinnen und Makler sind die beste Quelle für Fix-and-Flip-Objekte. Sie kennen Verkäufer, die schnell und ohne großen Aufwand verkaufen wollen, und sie bieten solche Objekte zuerst den Käufern an, mit denen die Abwicklung reibungslos läuft. Diese Beziehung braucht Zeit. Du musst selbst eine gute Quelle für den Makler werden.

Was Makler von dir brauchen

• Schnelle Zusage: Du besichtigst zeitnah und sagst innerhalb kurzer Zeit verbindlich zu oder ab.
• Sichere Finanzierung: Du kannst nachweisen, dass deine Bank mitgeht. Ein Käufer, dessen Finanzierung kurz vor dem Notartermin platzt, bekommt kein zweites Angebot.
• Zuverlässige Abwicklung: Notartermin, Kaufpreiszahlung und Übergabe laufen wie vereinbart.

So läuft ein gutes Maklergespräch ab

1. Stell dich kurz vor und sag klar, was du kaufst: Lage, Objektart, Größe, Zustand, Preisrahmen.
2. Erkläre, dass du gerade renovierungsbedürftige Objekte suchst, die für Eigennutzer zu viel Arbeit sind.
3. Nenne deine Finanzierungssituation und wie schnell du zusagen kannst.
4. Frag aktiv nach Objekten, die noch nicht online sind oder bei denen der Verkauf stockt.
5. Melde dich nach jeder Besichtigung mit einer klaren Rückmeldung, auch wenn du absagst. Begründe kurz, warum das Objekt nicht passt. So lernt der Makler dein Suchprofil.

Nach dem ersten erfolgreich abgewickelten Kauf ändert sich die Gesprächsgrundlage. Dann kannst du auf ein konkretes Projekt verweisen, und der Makler weiß, dass du lieferst. Viele unserer stärksten Deals kamen aus solchen Beziehungen.

Stufe 3: Fußarbeit und Netzwerk

Die dritte Stufe bringt die Objekte, die nie in einem Portal auftauchen. Sie kostet am meisten Zeit, die Konkurrenz ist dafür am geringsten. Das gilt besonders für Häuser und Grundstücke.

• Nachbarn ansprechen: Wenn du ein Haus siehst, das sichtbar leer steht oder lange nicht gepflegt wurde, frag in der Nachbarschaft nach. Oft weiß jemand, wem es gehört und ob ein Verkauf ansteht.
• Zeitungsanzeigen: Eine Suchanzeige im lokalen Anzeigenblatt erreicht ältere Eigentümerinnen und Eigentümer, die nicht auf Portalen unterwegs sind.
• Netzwerk aktivieren: Erzähl Handwerkern, Hausverwaltungen, Steuerberatern, Bankberatern und Bekannten, was du suchst. Wer weiß, dass du kaufst, denkt bei der nächsten Gelegenheit an dich.

Fußarbeit ergänzt die ersten beiden Stufen und wird umso wirksamer, je länger du in einer Region aktiv bist. Ob dein Markt dafür groß genug ist, klärt unser Artikel Funktioniert Fix and Flip auch in deiner Region?

Lohnen sich Zwangsversteigerungen und Nachlässe?

Zwangsversteigerungen und Nachlässe können Immobilien unter Marktwert liefern, beide Quellen haben aber eigene Risiken. Für Einsteigerinnen und Einsteiger sind sie eher eine Ergänzung als der Hauptkanal.

Zwangsversteigerung

Termine findest du bei den Amtsgerichten und auf den Versteigerungsportalen. Die Risiken: Eine Innenbesichtigung ist häufig nicht möglich, du kaufst ohne Gewährleistung, und im Termin musst du eine Sicherheitsleistung erbringen. Bewohnte Objekte bringen zusätzliche Unsicherheit beim Auszug. Dazu kommt, dass viele Bieter anwesend sind und Gebote nicht selten nah am Marktwert landen. Lies das Gutachten vollständig, prüfe das Grundbuch und lege dein Höchstgebot vorher fest.

Nachlass und Erbengemeinschaft

Geerbte Objekte sind oft renovierungsbedürftig, und die Erben wollen häufig schnell verkaufen, weil niemand selbst einziehen möchte. In einer Erbengemeinschaft müssen aber alle Beteiligten dem Verkauf zustimmen. Das kann dauern, und Einigungen platzen auch kurz vor dem Notartermin. Plane Zeit ein und tritt sachlich und respektvoll auf. Rechtliche Fragen zu Erbschein und Verfügungsbefugnis klärt der Notar. Dieser Hinweis ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Welcher Kanal passt zu dir? Vergleich der Akquisekanäle

Woran erkennst du einen guten Deal in 10 Minuten?

Einen guten Deal erkennst du daran, dass er deine festen Ankaufskriterien erfüllt und die Rückwärtsrechnung vom Verkaufspreis mindestens 20 % Marge im mittleren Szenario ergibt. Unser Grundsatz: In der kurzen Haltephase kaufen wir keine Probleme, die wir selbst nicht ändern können. Diese Schnellprüfung machst du, bevor du überhaupt einen Besichtigungstermin vereinbarst.

Schritt 1: K.-o.-Kriterien prüfen (3 Minuten)

• Energieklasse: Unsere Grenze liegt bei D. Ab E wird aus einer Renovierung eine energetische Sanierung mit einem ganz anderen Budget. Klassen G und H sind bei Objekten für Eigennutzer kritisch.
• Erbpacht: Für den Handel eine sehr schlechte Idee. Banken machen Abschläge, und kurz vor Ablauf wird die Finanzierung für deine Käufer schwierig. Details stehen in unserem Artikel Erbpacht im Fix and Flip.
• Heizungsart bei Eigentumswohnungen: Bei einer Wohnung kannst du die Heizung nicht allein austauschen, das entscheidet die Eigentümergemeinschaft. Beim Haus kannst du sie ändern.
• Sonderumlage: Kein pauschales No-Go. Ab 5.000 bis 10.000 € solltest du stark überlegen, als Anfänger meidest du solche Objekte besser.

Schritt 2: Lage und Käufergruppe prüfen (3 Minuten)

Frag dich, wer die Wohnung nach der Renovierung kauft. Wir schaffen vor allem Wohnraum für Eigennutzer. Kann diese Zielgruppe den späteren Preis finanzieren? Verkaufst du an Kapitalanleger, prüfe die erzielbare Miete: Kapitalanleger erwarten meist 4 bis 5 % Bruttomietrendite. Wenn die Miete das bei deinem Zielpreis nicht hergibt, schrumpft deine Käufergruppe.

Schritt 3: Rückwärtsrechnung vom Verkaufspreis (4 Minuten)

Du rechnest vom realistischen Verkaufspreis nach unten. Den Verkaufspreis ermittelst du aus vergleichbaren renovierten Objekten in derselben Lage. Davon ziehst du Marge, Renovierung, Haltekosten und Kaufnebenkosten ab. Übrig bleibt dein maximaler Kaufpreis. Für die schnelle Prüfung eignet sich unser kostenloser Fix-&-Flip-Rechner, der auch die aktuellen Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer berücksichtigt.

Beispielrechnung: Maximaler Kaufpreis für eine renovierungsbedürftige Wohnung

Beispielrechnung mit Annahmen zur Veranschaulichung: eine renovierungsbedürftige Wohnung mit 60 m², erwarteter Verkaufspreis nach Renovierung 260.000 € im mittleren Szenario, Ziel mindestens 20 % Gewinn auf die Gesamtkosten, Projektdauer konservativ 8 Monate.

Liegt der Angebotspreis bei 185.000 €, weißt du nach dieser Rechnung sofort, dass du rund 29.000 € darunter bleiben musst. Entweder ist Verhandlungsspielraum da, oder du lässt das Objekt liegen. Ein Deal mit 14 % Marge im mittleren Szenario ist zu wenig, weil Verzögerungen und Überraschungen bei der Renovierung den Gewinn schnell aufbrauchen. Rechne deshalb immer drei Szenarien (niedrig, Mitte, hoch) und plane mit der Mitte.

Ankaufsnebenkosten von 8 bis 10 % setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch (ca. 1,5 bis 2 %) und gegebenenfalls Maklerprovision (häufig 3,57 % inkl. MwSt.) zusammen. In Bayern liegt die Grunderwerbsteuer bei 3,5 %, in NRW bei 6,5 %. Die Sätze ändern sich per Landesgesetz, der Rechner zeigt dir den aktuellen Stand.

Besteht das Objekt die Schnellprüfung, folgt die Besichtigung. Nimm dafür unsere Besichtigungs-Checkliste mit, damit du Bausubstanz, Leitungen, Fenster und Grundriss systematisch erfasst und deine Renovierungskosten genauer schätzen kannst.

Wie schnell musst du bei einem Angebot sein?

Bei einem guten Angebot solltest du innerhalb weniger Tage besichtigen und zusagen können. Geschwindigkeit setzt voraus, dass deine Finanzierung vorher steht und du deine Kalkulation im Griff hast. Wer erst nach der Besichtigung mit der Bank spricht, verliert gute Objekte an schnellere Käufer.

Nach der Zusage bremsen andere Faktoren: Notartermine, die Eintragung der Auflassungsvormerkung und bei Kauf von Privat als Firma oder GbR die 14-Tage-Frist beim Notar aus dem Verbraucherschutz. Den Darlehensvertrag unterschreibst du idealerweise 5 bis 10 Tage vor dem Notartermin. Das 14-tägige Widerrufsrecht sichert dich ab, falls der Notartermin platzt. Zeit gewinnst du, wenn du den Schlüssel früher bekommst oder mit vertraglicher Regelung schon vor der Kaufpreiszahlung mit der Renovierung startest. Diese Hinweise ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

Beachte auch die Ruhephasen im Markt: Im Juli und August sowie von Dezember bis zum Jahreswechsel verkaufen sich Objekte langsamer. Wenn du im Frühjahr kaufst und sechs bis acht Monate einplanst, fällt dein Verkauf genau in eine dieser Phasen. Wie das ganze Projekt vom Ankauf bis zum Verkauf abläuft, erklärt unser Artikel Immobilien flippen: der Ablauf Schritt für Schritt.

Wie verhandelst du Immobilien unter Marktwert?

Du verhandelst Immobilien unter Marktwert, indem du ein begründetes Erstgebot mit Luft nach oben abgibst und danach konsequent nachfasst. Deine Rückwärtsrechnung ist dabei die Grundlage. Sie gibt dir einen festen Höchstpreis, über den du nicht gehst.

• Erstgebot: Bleib mit dem ersten Angebot unter deinem Höchstpreis, damit du in der Verhandlung nachlegen kannst. Begründe dein Gebot mit dem Renovierungsbedarf, den du bei der Besichtigung festgestellt hast.
• Nach 14 Tagen nachfassen: Viele Verkäufer lehnen das erste Gebot ab und merken erst später, dass andere Interessenten nicht kommen. Ruf nach 14 Tagen an und frag, ob dein Angebot noch eine Option ist.
• Nach 30 Tagen erneut: Melde dich ein weiteres Mal. Du hörst erst auf, wenn ein klares Nein kommt.

Wie viel das bringen kann, zeigt Andreas Schneider. Der 23-jährige Finanzierungsberater hat in unserem Programm sein erstes Objekt um 50.000 € heruntergehandelt und mit dem Flip 60.000 € Gewinn vor Steuern in 4 Monaten erzielt. Gregor Mülbl, Ingenieur aus München, kam auf 75.000 € in 5 Monaten. Diese und weitere echte Fix-&-Flip-Ergebnisse unserer Kundinnen und Kunden sind auf unserer Ergebnisseite mit Video dokumentiert. Sie sind Beispiele und kein Durchschnitt. Das Ergebnis hängt von Markt, Einsatz, Kapital und Objekt ab, und es kommen auch kleinere Gewinne vor: Stefan Philippi, Orchestermusiker aus Düsseldorf, hat mit seinem Projekt 23.000 € erzielt.

Gibt es die perfekte Fix-and-Flip-Immobilie?

Die perfekte Immobilie gibt es nicht. Jedes Objekt hat Schwächen, und deine Aufgabe ist es, die Schwächen zu kaufen, die du in der Haltephase beheben kannst. Ein verbrauchtes Bad, alte Böden oder ein ungünstiger Grundriss sind lösbar. Erbpacht, eine schlechte Energieklasse bei einer Eigentumswohnung oder eine Lage ohne Käufergruppe sind es meist nicht.

Die Sicherheit beim Einordnen kommt mit der Erfahrung. Nach 10 bis 20 Deals bewertest du ein Angebot deutlich schneller und sicherer als beim ersten Objekt. Bis dahin helfen dir feste Kriterien, eine saubere Rückwärtsrechnung und Menschen, die schon viele Objekte gekauft haben und deine Zahlen gegenprüfen.

Dein nächster Schritt

Richte heute deine Suchaufträge mit den genannten Suchbegriffen ein, schreib dir deine Ankaufskriterien auf und rechne die nächsten fünf Angebote mit dem Rechner rückwärts. Parallel rufst du die ersten Maklerinnen und Makler in deiner Region an und stellst dich mit einem klaren Suchprofil vor. Wenn du sehen willst, was andere mit diesem Vorgehen erreicht haben, schau dir unsere Fix-und-Flip-Erfahrungen mit Zahlen an.