Fix und Flip: So funktioniert es in Deutschland 2026

Fix und Flip bedeutet: Du kaufst eine Immobilie mit Renovierungsbedarf unter Marktwert, wertest sie gezielt auf und verkaufst sie nach wenigen Monaten an Eigennutzer oder Kapitalanleger weiter. Der Gewinn entsteht aus dem Abstand zwischen deinen Gesamtkosten und dem Verkaufspreis, also aus Einkauf, Renovierung und sauberer Kalkulation. In Deutschland dauert ein solches Projekt realistisch rund 6 Monate, konservativ geplant 8 Monate.

Wir sind Team Flippɘr aus Kempten im Allgäu. Mit unseren eigenen Firmen kaufen, sanieren und verkaufen wir selbst 10 bis 30 Objekte pro Jahr. In diesem Ratgeber erklären wir dir, wie Fix und Flip mit Immobilien in Deutschland abläuft, was ein Projekt kostet, wie viel Zeit und welches Team du brauchst, wie es steuerlich einzuordnen ist und ob sich der Einstieg 2026 noch lohnt. Zu jedem Schritt findest du vertiefende Artikel aus unserem Blog.

Was ist Fix und Flip?

Fix und Flip ist eine Strategie des Immobilienhandels, bei der eine sanierungsbedürftige Immobilie gekauft, renoviert und zeitnah mit Gewinn verkauft wird. Die Begriffe fix and flip, fix & flip und Fix und Flip meinen dasselbe. "Fix" steht für das Instandsetzen, "Flip" für den schnellen Weiterverkauf.

Wichtig für das Verständnis: Fix und Flip ist keine Wette auf steigende Preise. Wer darauf setzt, dass der Markt in sechs Monaten höher steht, betreibt Spekulation. Bei einem sauberen Flip entsteht der Mehrwert durch deine Arbeit am Objekt. Typische Hebel sind:

• Entrümpelung und Entkernung, damit Interessentinnen und Interessenten das Potenzial überhaupt sehen
• Renovierung von Bädern, Böden, Elektrik, Türen und Oberflächen auf ein Niveau, das die Zielgruppe sucht
• Grundrissoptimierung, zum Beispiel aus einer Zwei-Zimmer-Wohnung eine Drei-Zimmer-Wohnung machen
• ein guter Einkauf unter Marktwert, weil der Verkäufer schnell und sicher verkaufen will

Wie funktioniert Fix und Flip in Deutschland?

Fix und Flip in Deutschland folgt immer derselben Abfolge: Objekt finden, kalkulieren, finanzieren, kaufen, renovieren und verkaufen. Die einzelnen Schritte sehen so aus:

1. Markt und Zielgruppe festlegen. Bevor du ein Objekt suchst, legst du fest, für wen du baust. Wir schaffen vor allem Wohnraum für Eigennutzer. Prüfe aus Sicht der Käuferinnen und Käufer: Kann die Zielgruppe den späteren Preis finanzieren? Kapitalanleger erwarten meist 4 bis 5 % Bruttomietrendite.
2. Objekte finden. Die Reihenfolge der Akquisekanäle ist bei uns immer gleich: zuerst online über Portale und Suchaufträge, dann über die direkte Beziehung zu Maklerinnen und Maklern, danach über Fußarbeit und Netzwerk. Zusätzliche Quellen sind Zwangsversteigerungen sowie Nachlässe und Erbengemeinschaften. Wie du dabei vorgehst, erklären wir im Artikel Fix-und-Flip-Immobilien finden.
3. Besichtigen und kalkulieren. Jedes Objekt rechnest du in drei Szenarien durch: niedrig, Mitte und hoch. Das mittlere Szenario ist deine Planungsgrundlage und sollte mindestens 20 % Marge zeigen.
4. Verhandeln. Dein Erstgebot lässt Luft nach oben. Nach 14 Tagen fasst du nach, nach 30 Tagen erneut, bis du ein klares Nein hast.
5. Finanzieren. Fix-&-Flip-Finanzierungen laufen meist ohne Tilgung, du zahlst nur Zinsen und löst das Darlehen beim Verkauf ab. Den Darlehensvertrag unterschreibst du 5 bis 10 Tage vor dem Notartermin. Das 14-tägige Widerrufsrecht sichert dich ab, falls der Termin platzt.
6. Kaufen. Kaufst du als Firma oder GbR von Privat, gelten beim Notar 14-Tage-Fristen zum Verbraucherschutz. Wenn es vertraglich geregelt ist, bekommst du den Schlüssel früher und kannst schon vor der Kaufpreiszahlung mit der Renovierung beginnen.
7. Renovieren. Die Renovierung richtet sich nach dem, was deine Zielgruppe erwartet. Das Budget plant ein Anfänger mit 15 % Puffer.
8. Verkaufen. Du verkaufst an Eigennutzer oder Kapitalanleger. Plane die Ruhephasen im Markt ein: Juli und August sowie Dezember bis zum Jahreswechsel.

Den kompletten Ablauf mit allen Zwischenschritten findest du im Artikel Immobilien flippen: der Ablauf Schritt für Schritt. Wenn du mit einer Eigentumswohnung starten willst, lies den Leitfaden Wohnung flippen.

Was kostet ein Fix-und-Flip-Projekt?

Ein Fix-und-Flip-Projekt kostet neben dem Kaufpreis typischerweise 8 bis 10 % Ankaufsnebenkosten, die Renovierung, die Haltekosten während der Projektdauer und die Finanzierungskosten. Diese Bausteine musst du vollständig erfassen, sonst rechnest du dir das Projekt schön.

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (zum Beispiel NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein). Die Sätze ändern sich per Landesgesetz, unser Rechner verwendet die aktuellen Werte.
• Notar und Grundbuch: ca. 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
• Maklerprovision: auf Käuferseite häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer, wenn ein Makler beteiligt ist.
• Renovierung: einfach ca. 350 € pro m², gehoben 500 bis 700 € pro m². Für hochwertige Sanierungen rechnen wir je nach Tiefe mit 300 bis 800 € pro m².
• Haltekosten: Hausgeld, Strom, Heizung und Zinsen laufen jeden Monat, bis verkauft ist.
• Finanzierung: Bearbeitungsgebühr oft ca. 1 % des Darlehens. Bei variablen Krediten fällt in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Beispielrechnung: 60-m²-Wohnung in Bayern

Die folgende Beispielrechnung zeigt eine Eigentumswohnung mit 60 m² in Bayern. Kaufpreis 200.000 €, voll finanziert zu 4,5 % Zinsen, gehobene Renovierung mit 500 € pro m², 8 Monate Projektdauer. Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose für dein Objekt.

Jetzt kommen die drei Verkaufsszenarien. Die Marge bezieht sich hier auf die Gesamtkosten, der Gewinn ist vor Steuern und ohne Verkaufskosten gerechnet.

Das mittlere Szenario liegt über unserer Mindestmarge von 20 %, damit ist das Objekt grundsätzlich interessant. Das niedrige Szenario mit 14 % zeigt dir, wie wenig Abstand bleibt, wenn der Verkauf schwächer läuft. Läge schon das mittlere Szenario bei 14 %, würden wir das Objekt nicht kaufen. Rechne dein eigenes Objekt mit dem kostenlosen Fix-&-Flip-Rechner durch. Alle Positionen im Detail erklären wir in Fix-and-Flip-Kalkulation von A bis Z.

Wie viel Kapital, Zeit und welches Team brauchst du?

Für Fix und Flip brauchst du eine Bank, die dein Projekt finanziert, rund 6 bis 8 Monate pro Objekt und ein Team aus Handwerksbetrieben, Notar, Steuerberatung und Maklerinnen oder Maklern.

Kapital

Wie viel Eigenkapital eine Bank sehen will, hängt von deiner Bonität, dem Objekt und der Bank ab. Die Finanzierungsform unterscheidet sich von einem klassischen Baukredit: Du zahlst während des Projekts nur Zinsen und tilgst beim Verkauf auf einmal. Plane die laufenden Zinsen und Haltekosten aus deinem eigenen Budget ein, bis der Verkaufserlös da ist.

Zeit

Wir setzen 8 Monate konservativ an, 6 Monate sind realistisch. Bremsen sind vor allem Notartermine, die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Ruhephasen im Sommer und zum Jahreswechsel. Wer nebenberuflich startet, braucht in der Akquisephase die meiste Zeit: Besichtigungen, Telefonate mit Maklerinnen und Maklern, Angebote schreiben, nachfassen.

Zwei Hebel verkürzen die Projektdauer spürbar. Erstens: Lass dir im Kaufvertrag regeln, dass du den Schlüssel früher bekommst und vor der Kaufpreiszahlung mit der Renovierung beginnen darfst. Zweitens: Lege den Verkaufsstart so, dass er nicht in Juli und August oder in die Wochen vor dem Jahreswechsel fällt. Wer im Mai kauft und im Herbst fertig ist, verkauft in einer Phase mit aktiver Nachfrage.

Team

Du brauchst zuverlässige Handwerksbetriebe, eine Bank mit Erfahrung bei Fix-&-Flip-Projekten, einen Notar, eine Steuerberatung und Kontakte zu Maklerinnen und Maklern. Die Beziehung zu Maklern ist die beste Quelle für gute Objekte. Sie braucht Zeit, bis du selbst für den Makler eine gute Adresse bist: schnelle Zusage, sichere Finanzierung, zuverlässige Abwicklung.

Was ist der Unterschied zwischen Fix und Flip und Buy & Hold?

Bei Fix und Flip verkaufst du nach wenigen Monaten und realisierst den Gewinn sofort. Bei Buy & Hold behältst du die Immobilie langfristig, vermietest sie und baust über Jahre Vermögen auf.

Viele unserer Kundinnen und Kunden kombinieren beide Strategien: Mit den Gewinnen aus Flips bauen sie Eigenkapital auf, das später in Bestandsimmobilien fließt.

Lohnt sich Fix und Flip 2026?

Fix und Flip lohnt sich 2026, wenn du unter Marktwert einkaufst, sauber kalkulierst und das Objekt so renovierst, wie deine Zielgruppe es sucht. Wer auf steigende Preise hofft oder ohne Puffer rechnet, wird enttäuscht.

Unsere ehrliche Einordnung aus der eigenen Praxis:

• Die Marge kommt aus dem Einkauf und der Aufwertung. Ein Markt ohne Preissteigerung ist für einen sauberen Flip kein Hindernis, weil der Mehrwert aus Entkernung, Renovierung und Grundriss entsteht.
• Zinsen sind ein fester Kostenblock. Bei 200.000 € Darlehen und 4,5 % Zinsen sind das rund 750 € pro Monat. Jeder Monat Verzögerung kostet dich Gewinn. Deshalb rechnen wir mit 8 Monaten und freuen uns über 6.
• Die Finanzierbarkeit für Käuferinnen und Käufer entscheidet. Dein Verkaufspreis muss für Eigennutzer bezahlbar und für Kapitalanleger rentabel sein. Eine Wohnung, die niemand finanziert bekommt, verkauft sich nicht.
• Die Region spielt eine Rolle. Fix und Flip funktioniert nicht überall gleich. Prüfe Preisniveau, Nachfrage und Abstand zwischen unsaniertem und saniertem Bestand. Mehr dazu in Funktioniert Fix and Flip auch in deiner Region?
• Erfahrung senkt das Risiko. Die perfekte Immobilie gibt es nicht. Nach 10 bis 20 Deals kannst du Objekte sicher einordnen. Davor helfen dir klare Ankaufskriterien und eine zweite Meinung.

Wer diese Punkte ernst nimmt, findet auch 2026 Objekte mit 20 % Marge und mehr. Wer sie überspringt, landet schnell im niedrigen Szenario aus der Beispielrechnung oder darunter.

Fix-und-Flip-Erfahrungen: echte Ergebnisse aus dem Programm

Wie Fix und Flip in der Praxis aussieht, zeigen die Projekte von Kundinnen und Kunden aus unserem Programm. Alle Ergebnisse sind auf unserer Seite echte Fix-&-Flip-Ergebnisse unserer Kundinnen und Kunden mit Video dokumentiert, die Beträge sind Gewinne vor Steuern. Vier Beispiele mit unterschiedlicher Größenordnung:

• Sebastian Köhler, SAP-Berater aus Mannheim: 190.000 € Gewinn in 12 Monaten. Den kompletten Weg beschreiben wir im Erfahrungsbericht über 190.000 € Gewinn in 12 Monaten.
• Jan Becker, Leitung Projektabrechnung aus Mainz: 120.000 € Gewinn in 6 Monaten.
• Andreas Freilinger, Bankberater: 74.000 € Gewinn vor Steuern. Die Komplettkosten lagen bei 320.000 bis 330.000 €, verkauft hat er für 400.000 €.
• Stefan Philippi, Orchestermusiker aus Düsseldorf: 23.000 € Gewinn.

Diese Zahlen sind Beispiele aus dem Programm, kein Durchschnitt und keine Garantie. Das Ergebnis hängt von Markt, Einsatz, Kapital und Objekt ab, und auch kleinere Gewinne wie bei Stefan Philippi gehören dazu. Was Kundinnen und Kunden über die Zusammenarbeit mit uns berichten, haben wir im Artikel Flipper Immo Erfahrungen zusammengestellt. Auf Expertenmarkt.de haben wir eine Bewertung von 4,7 bei 39 Bewertungen.

Welche Fehler machen Anfänger beim Fix und Flip?

Die meisten Anfängerfehler entstehen beim Einkauf: Wer ein Objekt mit Problemen kauft, die sich in der kurzen Haltephase nicht lösen lassen, verliert seine Marge. Diese Punkte prüfen wir vor jedem Kauf:

• Erbpacht: Im Handel ist Erbpacht eine sehr schlechte Idee. Banken machen Abschläge, und je näher das Ende der Laufzeit rückt, desto schwieriger wird die Finanzierung für die Käuferinnen und Käufer.
• Energieklasse: Unsere Grenze liegt bei D. Ab E wird aus einer Renovierung eine energetische Sanierung mit einem ganz anderen Budget. G und H sehen wir bei Objekten für Eigennutzer kritisch.
• Heizung: Bei einer Eigentumswohnung kannst du die Heizungsart allein nicht ändern, beim Haus schon.
• Sonderumlage: Kein pauschales Ausschlusskriterium. Ab 5.000 bis 10.000 € solltest du es dir aber gut überlegen, als Anfänger meidest du solche Objekte besser.
• Zu knappe Marge: 14 % im mittleren Szenario reichen nicht. Ein Kostenpunkt, der größer ausfällt, und der Gewinn ist weg.

Die fünf häufigsten Fehler mit Praxisbeispielen findest du im Artikel Die 5 häufigsten Fix-and-Flip-Fehler.

Wie wird Fix und Flip versteuert?

Gewinne aus Fix und Flip sind in aller Regel steuerpflichtig, weil du innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufst. Ob du privat oder über eine Firma kaufst, entscheidet über die Art der Besteuerung.

• Privat: Verkaufst du eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig. Eine Ausnahme gilt bei Eigennutzung.
• Gewerblicher Grundstückshandel: Als Faustregel gilt die 3-Objekt-Grenze. Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren kauft und verkauft, wird in der Regel als gewerblich eingestuft. Eine feste Grenze ist das nicht: Das Finanzamt kann schon beim ersten Objekt eine gewerbliche Absicht feststellen. Besprich deinen Fall und deine Immobilienhistorie deshalb vorab mit deiner Steuerberatung. Die Einzelheiten erklären wir in Gewerblicher Grundstückshandel und die 3-Objekt-Grenze.
• Firma: Viele Flipper arbeiten deshalb von Anfang an über eine GmbH oder UG.

Hinweis: Diese Einordnung ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Kläre deine Struktur vor dem ersten Kauf mit deiner Steuerberatung.

Wie startest du mit Fix und Flip?

Am besten startest du mit einer sauberen Rechnung und einem festen Plan für die ersten Wochen. Diese vier Schritte empfehlen wir:

1. Rechnen: Nimm ein echtes Inserat aus deiner Region und rechne es mit dem kostenlosen Fix-&-Flip-Online-Rechner in drei Szenarien durch.
2. Verstehen: Im kostenlosen Online-Seminar zeigen wir dir, wie wir Objekte finden, kalkulieren und verkaufen.
3. Planen: Mit dem 90-Tage-Plan für den Einstieg legst du fest, was du in den ersten drei Monaten konkret tust: Region festlegen, Suchaufträge anlegen, Maklerkontakte aufbauen, erste Angebote abgeben.
4. Begleitung: Wenn du dein erstes Projekt nicht allein umsetzen willst, begleiten wir dich im Programm Partner Flippen vom Einkauf bis zum Verkauf.

Wenn du sehen willst, was andere mit diesem Weg erreicht haben, findest du auf unserer Seite Fix-und-Flip-Erfahrungen mit Zahlen alle dokumentierten Projekte.