Wohnung flippen: Ablauf, Kosten und komplette Beispielrechnung

Eine Wohnung flippen heißt: Du kaufst eine renovierungsbedürftige Eigentumswohnung unter Marktwert, renovierst sie gezielt und verkaufst sie nach etwa sechs bis acht Monaten an Eigennutzer oder Kapitalanleger. Bei einer 60-m²-Wohnung in Bayern liegen die Gesamtkosten in unserem Rechenbeispiel bei rund 198.000 € und die Marge im mittleren Szenario bei gut 21 %. Ob sich das lohnt, entscheidet sich beim Einkauf und bei der Prüfung der Eigentümergemeinschaft.

Wir sind Team Flippɘr aus Kempten im Allgäu. Wir kaufen, sanieren und verkaufen selbst 10 bis 30 Objekte pro Jahr, darunter viele Eigentumswohnungen. In diesem Artikel zeigen wir dir, wie wir eine Wohnung flippen: welche Kosten anfallen, wie eine komplette Kalkulation aussieht, was du bei der WEG prüfen musst und an wen du am Ende verkaufst. Wenn du zuerst die Grundlagen brauchst, lies unseren Artikel Was ist Fix und Flip?. Den Ablauf vom Ankauf bis zum Notartermin findest du unter Immobilien flippen: der Ablauf Schritt für Schritt.

Was bedeutet es, eine Wohnung zu flippen?

Eine Wohnung flippen bedeutet, eine Eigentumswohnung mit Renovierungsbedarf zu kaufen, sie aufzuwerten und mit Gewinn weiterzuverkaufen. Der Begriff kommt aus dem englischen Fix and Flip. Eine geflippte Wohnung ist also eine Wohnung, die in kurzer Zeit gekauft, saniert und wieder verkauft wurde.

Das Prinzip lautet: Wohnung kaufen, renovieren, verkaufen. Wichtig für das Verständnis: Eine Fix-und-Flip-Wohnung ist keine Wette auf steigende Preise. Der Mehrwert entsteht durch deine Arbeit am Objekt. Dazu gehören Entrümpelung, Entkernung, Renovierung und, wo möglich, eine bessere Aufteilung der Räume. Eine Wohnung, die nach 30 Jahren Eigennutzung mit alter Küche, altem Bad und dunklem Teppich auf den Markt kommt, spricht nur wenige Käuferinnen und Käufer an. Dieselbe Wohnung, frisch renoviert und hell eingerichtet, finanziert eine junge Familie oder ein Paar ohne Umwege bei der Bank.

Wer Wohnungen flippen will, hat einen guten Einstieg. Die Kaufpreise sind niedriger als bei Häusern, die Renovierung ist überschaubarer, und Dach, Fassade und Heizungsanlage liegen in der Verantwortung der Eigentümergemeinschaft. Genau das ist aber auch die Grenze: Du kaufst Teil einer Gemeinschaft, deren Entscheidungen du nicht allein steuerst.

Wie läuft ein Wohnungs-Flip ab?

Ein Wohnungs-Flip läuft in fünf Phasen ab: Objekt finden, prüfen und kalkulieren, kaufen und finanzieren, renovieren, verkaufen. Konservativ planen wir dafür acht Monate, realistisch sind oft sechs.

1. Objekt finden: Online über Portale und Suchaufträge, danach über direkte Beziehungen zu Maklerinnen und Maklern. Weitere Quellen sind Zwangsversteigerungen und Nachlässe.
2. Prüfen und kalkulieren: Besichtigung, WEG-Unterlagen, Kalkulation mit drei Verkaufsszenarien.
3. Kaufen und finanzieren: Verhandeln, Finanzierung sichern, Notartermin.
4. Renovieren: Bad, Böden, Elektrik, Wände, Türen, Küche, gegebenenfalls Grundriss.
5. Verkaufen: Homestaging, Fotos, Inserat, Besichtigungen, Notartermin mit dem Käufer.

Beim Verhandeln gehen wir mit einem Erstgebot rein, das Luft nach oben lässt. Nach 14 Tagen fassen wir nach, nach 30 Tagen erneut, bis ein klares Nein kommt. Bei der Finanzierung unterschreiben wir den Darlehensvertrag 5 bis 10 Tage vor dem Notartermin. Das 14-tägige Widerrufsrecht sichert dich ab, falls der Notartermin platzt. Plane außerdem die Ruhephasen im Markt ein: Im Juli und August und von Dezember bis zum Jahreswechsel verkauft sich spürbar langsamer.

Was kostet es, eine Wohnung zu flippen?

Die Kosten setzen sich aus Kaufpreis, Ankaufsnebenkosten, Renovierung, Finanzierung und Haltekosten zusammen. Die Ankaufsnebenkosten liegen oft bei 8 bis 10 % des Kaufpreises, die Renovierung bei hochwertiger Sanierung zwischen 300 und 800 €/m² je nach Tiefe.

Ankaufsnebenkosten

Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab. In Bayern sind es 3,5 %, in Nordrhein-Westfalen dagegen 6,5 %. Notar und Grundbuch kosten etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Ist ein Makler beteiligt, zahlst du auf Käuferseite häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Da sich die Steuersätze per Landesgesetz ändern können, nutze für deine Region unseren kostenlosen Fix-&-Flip-Rechner mit den aktuellen Werten.

Renovierungskosten pro Quadratmeter

Für eine einfache Renovierung rechnen wir mit etwa 350 €/m², für eine gehobene mit 500 bis 700 €/m². Wenn du deine erste Wohnung flippst, setze 15 % Puffer auf die Renovierung. Dazu kommen eine neue Küche mit 2.500 bis 4.000 € und Homestaging mit 3.000 bis 7.000 €. Homestaging sorgt dafür, dass Interessenten auf den Fotos und bei der Besichtigung eine bewohnte, fertige Wohnung sehen.

Finanzierung und Haltekosten

Eine Fix-&-Flip-Finanzierung läuft meist ohne Tilgung. Du zahlst nur Zinsen und löst das Darlehen beim Verkauf ab. Die Bearbeitungsgebühr liegt oft bei etwa 1 % des Darlehens. Bei variablen Krediten fällt in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Während der Haltephase zahlst du Hausgeld, Strom und Heizung sowie die Zinsen. Jeder Monat, den das Projekt länger dauert, kostet Marge.

Beispielrechnung: 60-m²-Wohnung in Bayern flippen

Die folgende Beispielrechnung zeigt einen kompletten Wohnungs-Flip mit allen Positionen. Alle Werte sind Annahmen für ein typisches Projekt, keine Zahlen eines echten Objekts. Wir rechnen mit einem Kaufpreis von 130.000 €, einer Projektdauer von acht Monaten und einem Darlehen von 170.000 € zu 4,5 % Zinsen.

Beispielrechnung, Teil 1: Gesamtkosten

Die Bank finanziert in diesem Beispiel 170.000 €. Den Rest von 28.281 € bringst du als Eigenkapital ein, vor allem für Nebenkosten, Puffer und Haltekosten. Wie du die Eigenkapitalfrage anders lösen kannst, hängt von deiner Bank und deinem Profil ab.

Beispielrechnung, Teil 2: Drei Verkaufsszenarien

Wir rechnen immer mit drei Szenarien. Das mittlere ist unsere Planungsgrundlage. Die Verkaufspreise je Quadratmeter sind hier Annahmen. Für dein Objekt ermittelst du sie über vergleichbare, renovierte Wohnungen in derselben Lage.

Im mittleren Szenario bleiben 41.719 € Gewinn vor Steuern, das entspricht einer Marge von 21,0 % auf die Gesamtkosten. Das liegt über unserer Mindestgrenze von 20 % im mittleren Szenario. Das niedrige Szenario zeigt, warum diese Grenze wichtig ist: Mit 13,5 % bleibt bei einer Verzögerung oder einer teureren Renovierung kaum Spielraum. 14 % Marge im mittleren Szenario sind uns zu wenig. Wird der Puffer nicht gebraucht, erhöht er den Gewinn um bis zu 5.220 €.

Jede einzelne Position erklären wir ausführlich in unserem Artikel zur Fix-and-Flip-Kalkulation von A bis Z. Wenn du mehrere Objekte parallel durchrechnen willst, hilft dir der Profi-Excel-Rechner mit allen Szenarien.

Worauf musst du bei der WEG achten?

Bei einer Eigentumswohnung kaufst du die Gemeinschaft mit. Prüfe deshalb vor dem Kauf die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Höhe der Rücklage, geplante Sonderumlagen, die Teilungserklärung, die Heizungsart und die Energieklasse.

Protokolle der Eigentümerversammlungen

Lass dir die Protokolle der letzten Jahre geben. Dort steht, welche Maßnahmen beschlossen, vertagt oder abgelehnt wurden. Taucht ein Thema wie Dachsanierung, Fenstertausch oder Feuchtigkeit im Keller jedes Jahr wieder auf, weißt du, was auf die Gemeinschaft zukommt. Auch Streit zwischen Eigentümern lässt sich dort oft herauslesen.

Rücklage und Sonderumlage

Die Erhaltungsrücklage zeigt, ob die Gemeinschaft für größere Arbeiten vorgesorgt hat. Ist sie niedrig und steht eine größere Maßnahme an, droht eine Sonderumlage. Eine Sonderumlage ist für uns kein pauschales No-Go. Liegt dein Anteil aber über 5.000 bis 10.000 €, überlegen wir sehr genau. Wenn du gerade anfängst, meide solche Objekte lieber. Wer kauft, stellt beim Wiederverkauf dieselben Fragen und rechnet die Umlage vom Preis ab.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung regelt, was zu deinem Sondereigentum gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. Für den Flip ist das entscheidend: Willst du Wände versetzen, Leitungen verlegen oder einen Kellerraum mitverkaufen, musst du wissen, was du ohne Beschluss der Gemeinschaft ändern darfst. Prüfe auch, ob Stellplätze und Kellerabteile korrekt zugeordnet sind.

Heizungsart und Energieklasse

Bei einer Eigentumswohnung kannst du die Heizungsart nicht ändern. Beim Haus geht das, bei der Wohnung entscheidet die Gemeinschaft. Unser Grundsatz: In der kurzen Haltephase kaufen wir keine Probleme, die wir selbst nicht ändern können. Bei der Energieklasse liegt unsere Grenze bei D. Ab E wird aus einer Renovierung schnell eine energetische Sanierung mit einem ganz anderen Budget. Die Klassen G und H sehen wir bei Wohnungen für Eigennutzer kritisch, weil das die Finanzierung für Käuferinnen und Käufer erschwert. Ebenfalls ein Ausschlusskriterium für uns ist Erbpacht. Banken machen Abschläge, und je näher das Ende der Laufzeit rückt, desto schwieriger wird die Finanzierung für die nächste Käuferin oder den nächsten Käufer.

Wie steigert der Grundriss den Wert einer Wohnung?

Ein besserer Grundriss steigert den Wert einer Wohnung oft stärker als eine teurere Ausstattung. Der bekannteste Hebel: aus zwei mach drei Zimmer.

Eine 60-m²-Wohnung mit großem Wohnzimmer und einem Schlafzimmer spricht vor allem Singles und Paare an. Lässt sich ein Teil des Wohnzimmers als eigenes Zimmer abtrennen, wird daraus eine Drei-Zimmer-Wohnung für eine kleine Familie oder ein Paar mit Arbeitszimmer. Damit wächst der Kreis der Interessenten. Voraussetzung ist, dass das neue Zimmer ein Fenster hat, die Wand nicht tragend ist oder fachgerecht geöffnet werden kann und die Teilungserklärung den Umbau zulässt. Wie wir solche Umbauten planen und was sie kosten, zeigen wir im Artikel Aus 2 mach 3 Zimmer: Wohnungswert steigern.

Auch kleinere Eingriffe wirken: eine offene Küche zum Wohnbereich, ein gefangenes Zimmer auflösen, einen ungenutzten Flur dem Bad zuschlagen. Prüfe bei jeder Idee, ob der zusätzliche Verkaufspreis die Umbaukosten klar übersteigt.

Eigennutzer oder Kapitalanleger: An wen verkaufst du die Wohnung?

Die meisten geflippten Wohnungen verkaufen wir an Eigennutzer, weil diese in der Regel einen höheren Preis zahlen als Kapitalanleger. Entscheidend ist, ob deine Zielgruppe den Preis finanzieren kann.

Eigennutzer

Eigennutzer kaufen mit dem Kopf und dem Bauch. Sie wollen einziehen, ohne selbst Handwerker zu koordinieren. Für sie zählen Bad, Küche, Licht, Grundriss und ein gepflegtes Haus. Wir schaffen mit unseren Projekten vor allem Wohnraum für Eigennutzer. Rechne vor dem Kauf durch, ob ein typisches Paar oder eine junge Familie in deiner Region den geplanten Verkaufspreis bei der Bank finanziert bekommt. Wenn nicht, ist der Preis zu hoch angesetzt, egal wie schön die Wohnung ist.

Kapitalanleger

Kapitalanleger rechnen nüchtern. Sie wollen meist 4 bis 5 % Bruttomietrendite. Für unser mittleres Szenario mit 240.000 € Verkaufspreis heißt das: Die Wohnung müsste 800 € bis 1.000 € Kaltmiete im Monat bringen, also 13,33 € bis 16,67 € pro Quadratmeter. Liegt die erzielbare Miete in deiner Lage darunter, wird der Verkauf an Anleger schwierig, und du planst mit Eigennutzern. Ist die Wohnung vermietet, bleibt meist nur der Verkauf an Kapitalanleger, was den erzielbaren Preis begrenzt.

Eine ausführliche Gegenüberstellung findest du in unserem Artikel Eigennutzer oder Kapitalanleger: An wen verkaufen beim Flip?.

Welche Ergebnisse sind beim Wohnung-Flippen möglich?

Was Wohnung Fix und Flip in der Praxis bringen kann, zeigen echte Fix-&-Flip-Ergebnisse unserer Kundinnen und Kunden, die dort mit Video dokumentiert sind. Alle Zahlen sind Gewinne vor Steuern.

• Lenny Bauer aus Rosenheim hat mit zwei Wohnungen in 7 Monaten 191.000 € Gewinn erzielt.
• Andreas Schneider, 23 Jahre alt und Finanzierungsberater, hat sein erstes Objekt um 50.000 € heruntergehandelt und in 4 Monaten 60.000 € verdient. Das zeigt, wie viel Marge im Einkauf entsteht.
• Stefan Philippi, Orchestermusiker aus Düsseldorf, hat 23.000 € erzielt. Auch kleinere Gewinne gehören dazu.

Diese Beispiele aus dem Programm sind weder ein Durchschnitt noch eine Garantie. Das Ergebnis hängt von Markt, Einsatz, Kapital und Objekt ab.

Muss ich beim Wohnung-Flippen Steuern zahlen?

Ja, in den meisten Fällen ist der Gewinn steuerpflichtig. Verkaufst du privat innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf, greift die Spekulationsfrist nach § 23 EStG, ausgenommen bei Eigennutzung. Kaufst und verkaufst du mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren, gilt nach der Faustregel der 3-Objekt-Grenze ein gewerblicher Grundstückshandel. Viele Flipper arbeiten deshalb über eine GmbH oder UG. Das ist eine sachliche Einordnung und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Kläre deine Struktur vor dem ersten Kauf mit deiner Steuerberatung.

Eigentumswohnung flippen: typische Fehler

• Zu teuer eingekauft: Die Renovierung kann einen überhöhten Kaufpreis nicht ausgleichen. Rechne vom realistischen Verkaufspreis rückwärts.
• WEG nicht geprüft: Eine anstehende Sonderumlage oder eine zerstrittene Gemeinschaft fällt beim Wiederverkauf auf dich zurück.
• Energieklasse unterschätzt: Bei E und schlechter reicht das Renovierungsbudget oft nicht.
• Zu lange Haltedauer: Jeder Monat kostet Hausgeld, Strom und Zinsen. Plane Handwerker vor dem Kauf ein und nutze, wenn vertraglich geregelt, die Möglichkeit, früher an den Schlüssel zu kommen.
• Nur ein Szenario gerechnet: Wer nur mit dem besten Verkaufspreis plant, hat keinen Spielraum.

Lohnt es sich, eine Wohnung zu flippen?

Eine Wohnung zu flippen lohnt sich, wenn du günstig einkaufst, die WEG sauber prüfst und im mittleren Szenario mindestens 20 % Marge erreichst. Die perfekte Immobilie gibt es nicht. Nach 10 bis 20 Deals kannst du Objekte sicher einordnen, bis dahin helfen dir eine konservative Kalkulation und ein Puffer.

Rechne dein nächstes Objekt mit dem Fix-&-Flip-Rechner durch, bevor du ein Angebot abgibst. Und wenn du sehen willst, wie andere den Weg gegangen sind, findest du auf unserer Seite Fix-und-Flip-Erfahrungen mit Zahlen weitere Projekte aus dem Programm.